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Propriété immobilière au moyen âge

Le Moyen Âge est la période de l'Histoire située entre l'Antiquité et la Renaissance. Traditionnellement, on le fait commencer en 476 et le terminer en 1492.

Messagede Foulques » 19 Avr 2006 23:25

Suite au fil sur la co-seigneurie et à notre conversation avec Jehan dans Bois, pacages et troupeaux
Une base de discussion ici sur la notion de propriété immobilière dans le système féodal. Grossier résumé que Jehan (ou un autre, ou un hôte illustre de passage) corrigera.

Jusqu'à la lecture de Régine Pernoud, je ne doutais pas que la propriété n'avait eu qu'un seul sens dans l'histoire, celui qu'on connaît actuellement. Quelle ne fût pas ma surprise en découvrant la conception médiévale de l'affaire ! Pernoud ne donne pas d'explications elle-même, mais elle donne les bonnes pistes.


Notre conception de la propriété privée qui est caractérisée par son caractère exclusif et uninominal est en fait une conception héritée du droit romain, une notion limitée dans le temps, non universelle.
Il y a eu une autre façon de voir les choses avant !

L’influence franque avait amenée la notion de saisine, droits superposés sur une même terre, vision plus axée sur la jouissance de la terre que de sa disposition. Donc, un puissant personnage aura la saisine d’une redevance, le tenancier la récolte, un voisin, celle de faire paître son troupeau, un autre de ramasser je ne sais quoi, etc… Ce sont des droits qui se superposent, qui s’enchevêtrent. Il y a là une vision communautaire où chacun des tenants d’une saisine a son mot à dire, et qui ne se résume certes pas à une location, sous-location comme nous l’entendons.

Sous le régime féodo-seigneurial, les terres sont divisées en tenures sur lesquelles les seigneurs, vassaux et tenanciers exercent simultanément des droits. Le fief étant une tenure noble, concédée à un vassal en échange de sa fidélité et de services nobles, et la censive, tenure roturière, concédée en vue d’exploitation en échange du cens, loyer annuel. Le seigneur gardant une réserve pour exploitation directe.

Les fiefs étaient nominaux à l’origine mais, l’homme cherchant toujours la pérennité, ils vont devenir héréditaires. Ce que l’on sait moins c’est que les censives suivront le même mouvement. Ainsi, le paysan que l’image d’Epinal nous présente comme victime sans recours devant le seigneur était assuré de la transmission de sa terre à ses enfants. C’est un point qui me paraît très important. Pernoud insiste là-dessus en racontant une conversation qu’elle avait eu avec un vieil ouvrier agricole en partance pour la maison de retraite : au moyen âge, il aurait eu plus de chances qu’aujourd’hui de mourir chez lui, d’avoir un endroit à lui.

Le paysan (à la différence du serf, autre débat) est libre et peut déguerpir. Mais si son départ n’est pas formel le seigneur ne peut en aucun cas disposer de sa terre. Il doit attendre son retour, ou faire des proclamations publiques, ne s’en emparer qu’après un délai très long. Et cela est si vrai et on plaisante si peu avec ça que cela obligera Charles VII (après la guerre de cent ans où des milliers de paysans avaient été contraints de quitter leur terres du fait de la guerre) à réglementer :

"Il faut reconstruire, les villes comme les campagnes. Pour ce qui est du monde rural, l’affaire ne saurait être que fort longue –elle prendra un bon demi-siècle- et le roi n’a que des moyens d’action limités sur la seigneurie d’autrui. Un pas essentiel sera cependant fait lorsqu’en 1447 Charles VII s’arrogera, dans l’intérêt général, le droit d’autoriser les seigneurs à consentir de nouveaux baux pour les terres abandonnées, sans devoir craindre le retour éventuel des ayants droits du dernier tenancier. Car nul ne se donnerait la peine de défricher –et de payer le cens- s’il savait devoir un jour céder la place au petit-fils d’un paysan parti au temps des grandes compagnies. Il suffira désormais de quatre « cris publics » , quatre annonces de quinzaine en quinzaine à la grand-messe, pour libérer la terre de tout droit." (Jean Favier, la guerre de cent ans)

La censive est héréditaire, donc, le seigneur ne peut en aucun cas expulser ses tenanciers si le contrat est honoré. Mais il faut savoir encore que : le cens est immuable !
D’un siècle à l’autre, les "loyers" ne peuvent augmenter. L’inflation n’a pas été prévue dirait-on. Ce qui fait que lorsque des dévaluations se produiront, le cens sera réduit à peu de choses, la part en nature étant seule conséquente.

Par contre, le tenancier peut parfaitement "sous-louer" (le terme n’est pas exact) une partie de sa censive à un autre, à un prix nettement supérieur pour ce qu’on lui demande pour le tout, et apparemment il n’a pas de comptes à rendre au seigneur à ce sujet.
Il peut vendre son droit d’occupation à un tiers avant de déguerpir, en tirer un bon bénéfice alors que le seigneur n’en aura qu’un pourcentage assez faible (mais dans ce cas le seigneur doit agréer le nouveau tenancier, je crois, disposant du droit de retrait féodal ou lignager, ce qui peut supposer négociation).
Dernièrement, et cela montre bien le caractère de propriété de la censive dans une certaine mesure : le tenancier peut hypothéquer "son bien", le mettre en gage contre une somme d’argent.
J’ai même lu (mais sans sources indiquées) que les instruments agricoles (charrues, etc, …) ne pouvaient être saisis en cas de différends.

Le MA n’est certes pas une période où les gens se sont enterrés dans la hantise de je ne sais quoi, au contraire on voit bien que les gens faisaient des voyages qui nous paraissent audacieux, n’avaient certes pas peur de l’aventure, de la nouveauté. Je crois que la concurrence fiscale a joué un rôle sous-estimé dans le déplacement des populations et dans la tempérance fiscale dans les fiefs en regard de ce qui se pratiquait ailleurs, pour ne pas faire fuir les assujettis.

Lors de défrichements de nouvelles terres, de fondations de bastides, ou plus simplement de retour à la normale après une épidémie ou une guerre (phénomènes pas si courants que ça), des conditions avantageuses sont octroyées pour attirer de nouveaux occupants, et cela se sait vite ! Le seigneur dont les paysans veulent partir –et encore une fois ils en ont le droit- a intérêt à négocier. Négocier ? Je pense qu’ils le faisaient tous du matin au soir et certains s’en tiraient bien.

Mais ces censives ne résument pas l’exploitation des terres, loin de là et c’est pour cela aussi qu’en parler est si difficile, forcément imparfait et grossier.
Nous avons des alleux, terres libres de droits qui coexistent à côté de terres seigneuriales malgré qu’elles font l’objet de tentatives d’accaparement. On en trouve en Italie, dans le midi et dans le nord de la France mais aussi en mâconnais et bourbonnais. Là, des paysans exploitent leur terres sans seigneur. A ma connaissance, nous n’avons pas de sources pour affirmer que dans ce cas, le rendement des terres était meilleur. Impossible à dire, je pense.
En tous cas ça complique la vision des choses : entre des terres enchevêtrées de droits voici des terres libres… Les notaires et juristes ne devaient pas chômer.

L’aspect communautaire est déterminant, en partie hérité de la tradition franque et encouragé par l’Eglise, qui réprouve l’usage égoïste des biens.
Cette mise en commun, dans un esprit chrétien, de biens pour la communauté villageoise comme des étangs, prairies pour pâturages, bois… peut aussi concerner certains lots de terres après la récolte et le premier labour pour faire paître des troupeaux, ce qu’on appelle "droit de vaine pâture", ce qui oblige le tenancier à ne pas monter de barrières autour de son bien.
Dans le même esprit, des droits d’usage sont réservés aux miserabilis personae, sans soutien social, comme celui de glaner des épis dans les champs (confirmé par Saint-Louis).

La notion de propriété immobilière au cœur du MA, insérée dans la cascade et la simultanéité des droits, est relative, contrairement à la propriété romaine -opposable à tous. Je pense que la propriété "romaine" favorise le riche en numéraire aux dépens de l’échange de services en nature ou honorables qui caractérise ce MA.

Pour mémoire, cet aspect de la propriété coutumière a été si important que des historiens l’invoquent aujourd’hui pour expliquer le partage si honorable des terres avec les Indiens par les Français lors de la colonisation de l’amérique, à la différence des Anglais, attachés au titre de propriété exclusif de la terre.


En écrivant cet article j’étais parti pour faire court… Je vais m’arrêter là pour l’instant. J’ai oublié plein de trucs, l’ensemble est grossier, incomplet et à développer mais comme ce sont des choses dont on ne parle jamais, j’ai pensé qu’il valait mieux en parler mal que pas du tout. Je ne veux certes pas décrire une situation idyllique mais piquer l’intérêt des gens pour qu’ils cherchent eux-mêmes.

Un certain M. Paul Lafargue, agitateur socialiste français, a prononcé une conférence en 1882 qui requiert la plus grande attention :

http://www.marxists.org/francais/lafarg ... 820000.htm

J’en suis le premier surpris, mais c’est tout à fait ce que je pense… Une analyse aussi pertinente -malgré quelques vieilleries comme le communisme primitif- me laisse pantois (la cogitation intellectuelle de la fin XIXe-début XXe est admirable, et quand on compare avec notre époque on ne peut que pleurer sur l’esprit perdu).
L’intrus historique dans l’écosystème seigneur-paysans, c’est le bourgeois, je veux dire la puissance en numéraire qui débarque et fausse le jeu.

Sources d’inspiration principales : Régine Pernoud, "le MA , une imposture" de Jacques Heers, Introduction historique au droit privé, Que sais-je ?.
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